인플레이션 및 대응전략

요즘 뉴스를 틀면 40년만에 찾아온 엄청난 인플레이션이라며 우려의 목소리를 내고 있습니다. 

인플레이션이 도대체 뭐길래 이렇게 난리인걸까요? 

인플레이션이 오면 우리는 어떻게 대응해야 살아남을 수 있을까요? 

인플레이션이 무엇인지, 인플레이션에 대응할 수 있는 자산에는 무엇이 있는 지 알아보겠습니다. 

 

목차

1. 인플레이션이란? 

2. 대표적인 인플레이션 헷지 자산 

3. 유망한 헷지 상품, 코어 오피스 

 

 

 

 

인플레이션이란? 

인플레이션이란 사전적 정의로는 한 국가의 재화와 용역 가격 등의 전반적인 물가가 지속적으로 상승하는 경제 상태를 말합니다. 

쉽게 말하면 화폐가치의 하락으로 물가가 상승하는 현상입니다. 

 

인플레이션의 원인 

인플레이션은 정부의 지나친 부양책 등으로 유통되는 통화량의 증가로 인해 발생합니다. 또한 소비심리의 확대로 인해 수요 증폭 등에 의하여 생깁니다. 증폭되는 수요에 비해 공급이 이를 뒷받침해주지 못하면 인플레이션이 더 가속화됩니다. 

 

인플레이션이 경제에 미치는 영향 

인플레이션은 경제에 긍정적, 부정적 영향을 미칩니다. 

인플레이션은 비화폐 자본 프로젝트에 대한 투자를 장려할 수 있습니다. 

부정적 영향으로는 국민들의 저축의욕을 저하시킨다는 점과 물자 부족현상이 발생할 수도 있다는 것입니다. 

 

인플레이션 시기의 대응전략 

이런 인플레이션이 발생하면 현금을 손에 쥐고 있는 것은 그냥 땅에 돈을 버리고 있는 것과 마찬가지랍니다. 돈을 저축하는 것에 대한 기회비용이 증가하기 때문입니다. 따라서 인플레이션 시기에는 가치가 오를 물건에 투자해야 합니다. 아래에서는 물가 상승을 방어할 수 있는 대표적인 인플레이션 헷지 자산에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

대표적인 인플레이션 헷지 자산 

대표적인 인플레이션 헷지 자산에는 금 은 등의 원자재, 물가연동채권, 부동산 리츠 등이 있습니다. 

 

아마 인플레이션 헷지하면 바로 떠오르는 자산은 금일 것입니다. 인플레이션이라는 사전적 정의 자체가 물건의 가치가 오르는  것이며, 물건을 만드는 원자재의 구성항목에 금이 포함되기 때문입니다. 하지만 금은 생각하는 것처럼 인플레이션 헷지를 못 할 수도 있습니다. 

 

물가연동채권(TIPS)은 원금이 소비자물가지수에 연동되어 있어 가장 직접적인 인플레이션 헷지 수단입니다. 명목금리 대비 금리 수준이 낮다는 점과 적은 물량으로 유동성이 제한된다는 점이 제약 요인으로 작용합니다. 주로 예상치 못한 인플레이션 상황에서만 포트폴리오를 크게 향상시킵니다. 

 

부동산 리츠도 있습니다. 과도한 유동성으로 화폐 가치가 하락하면 반대로 부동산 등 실물 자산의 가치가 오르기 때문입니다. 하지만 인플레이션이 지속되고 중앙은행에서 금리인상으로 대응한다면 투자 시 금융비용이 커져 리츠의 현금흐름을 악화시킬 수 있습니다. 이러한 조달비용 상승에 대한 우려가 있긴 하지만 실물 자산상승여력이 더 크다고 본다면, 리츠도 좋은 투자 대안이 될 수 있습니다. 좋은 현금 흐름을 구현할 수 있는 양질의 부동산 자산을 가진 리츠들에 투자하시길 추천드립니다. 

 

이러한 리츠에 포함되는 부동산들은 주로 상업용 부동산인데요. 그중에서도 인플레이션 헷지에 도움되는 오피스에 대해 살펴보겠습니다. 

 

유망한 헷지 상품, 코어 오피스 

그렇다면 인플레이션 헤지 상품으로 유망할 것으로 생각되는, 상업용 부동산의 대표적인 투자상품 오피스에 대해서 알아보겠습니다. 

 

오피스가 불안한 경제상황에서 대응할 수 있는 상품이 될 수 있는 이유는 간단히 2가지가 있습니다.

오피스 공급물량이 수요보다 적어 공실률이 낮아 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있다는 것. 

물가상승과 공실률 하락으로 실질 임대료가 상승 추세에 있어 장기투자에 유망하다는 것. 

 

올해 서울 및 분당 오피스 신규 공급은 18만 6000평으로 지난해 35만 4000평보다 47.4%나 감소했습니다. 2026년까지 연평균 29만평의 공급물량이 존재하지만 종합적으로 공급량 감소는 불가피할 것으로 생각됩니다. 서울 오피스의 경우, 공실률이 2010년대 중반까지 전반적으로 상승했지만 올해 들어 3.7%까지 하락한 상황입니다. 신규공급량이 축소되는 점을 감안하면 공실률은 2025년까지 지속적으로 하락할 것으로 전망됩니다. 

 

오피스의 단위면적당 거래가격이 지속적으로 상승하고 있으며 올해도 상승세가 예상됩니다. 1분기 서울 오피스 평당 거래가격은 2900만원 수준이었으며, 강남지역 등 주요 투자처에서는 4000만원을 웃돌았습니다. 금리 인상은 자산가격에 조정을 줄 수 있어 부동산의 가치하락이 우려될 수 있습니다. 하지만 오피스의 경우, 물가상승률과 임대료, 관리비의 상관관계가 높기 때문에 순영업소득을 충분히 확보할 수 있습니다. 이는 부동산의 가치하락을 방어합니다. 그렇기에 대표적인 인플레이션 헷지 자산으로 판단될 수 있는 것입니다. 

 

오피스 중에서도 특히 코어자산에 투자하는 것을 추천드립니다. 상업용 부동산의 투자전략에는 크게 4가지가 있습니다. 

1. 핵심지역 우량물건을 사들여 임대료 기반의 배당수익과 향후 매매차익을 안정적으로 추구하는 '코어'

2. 코어 전략보다 큰 리스크를 감수하면서 기대수익률을 높이는 '코어플러스(Core Plus)'

3. 리모델링 등을 통해 적극적으로 자산가치를 끌어올리는 '밸류에드(Value-add)'

4. 개발단계에서부터 투자하는 '오퍼튜니스틱(Opportunistic)'

 

이 4개 전략 중 펀더멘털에 근거해 전략적으로 코어에 대한 투자를 늘리는 것이 타당할 것으로 생각됩니다. 경제상황이 불안하거나 인플레이션 시기에는 최대한 리스크를 줄이고, 물가상승을 방어할 수 있는 정도의 목표를 잡고 투자하는 것이 좋습니다. 그렇기에 안정적인 코어 자산에 투자하는 것을 추천드립니다. 

 

 

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이상으로 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.