전세가 하방세의 원인은?

전세가 하방세 

불과 1년전 전세대란과 대출대란으로 2015년 이후 전세가가 가장 높은 수준으로 치솟았던 것과 정반대의 현상이 벌어지고 있다. 

 

보통 아파트 신규 입주 물량이 생길 때, 자금조달이 어려운 임대인이 전세가를 싸게 내놓아서 전세 물량을 시장에 공급한다. 하지만 최근에는 아파트 신규 입주 물량 자체가 적었기 때문에 전세물량이 부족하여 전세가가 상승세를 보였다. 

작년 8월 첫째주 수도권 아파트 전세가는 전년 동기 대비 0.28% 상승하며, 2015년 이후 6년 만에 가장 높은 수준을 보였다.  불과 1년 전까지만 해도 부동산 시장은 '전세대란'으로 혼란이었다. 

뿐만 아니라 8월은 주요학군지로 이동하려는 학부모의 수요가 늘어나는 시기인 반면, 주요은행에서 전세자금대출을 제한하며 '대출대란'까지 겹치게 되었따. 

 

하지만 올해의 상황은 전년도와 전혀 다르다. 올해 8월 셋째주 경기도 아파트의 전세가는 -0.11%를 기록했다. 

인천은 -0.34%로 서울(-0.07%)과 전국(-0.08%)대비 배는 더 많이 하락하였다. 

전년도는 전세세입자가 전세물량을 찾기가 어려운 시장이었다면, 지금은 집주인이 전세세입자 구하기가 어려워진 상황이다. 

 

이러한 전세가의 하락은 전세의 월세화로 인해 비롯된 것으로 파악된다. 

전세의 월세화란 집주인이 전세를 월세나 반전세로 전환하는 것을 말한다. 자세한 이야기는 아래에서 해보겠다. 

 

전세의 월세화 

전세가 하락의 주 원인이라고 언급한 전세의 월세화는 금리 상승에서 촉발되었다. 

최근 물가안정을 위해 한국은행에서 기준금리 상승을 단행하면서 전세자금대출 금리도 덩달아 뛰게 되었다. 

세입자는 전세자금 대출의  고금리를 부담하는 것보다 차라리 매달 월세를 지불하는 것이 낫다는 결정을 하게된 것이다. 

서울 은평구의 공인중개사는 '예전에는 집주인이 먼저 월세나 반전세를 제안했지만, 현재는 세입자가 먼저 전세를 월세나 반전세로 전환하는 것을 제안하는 경우도 많다'고 전했다. 

 

국토교통부에 따르면 올해 상반기 전월세 거래 중 월세의 거래비중이 51.6%를 차지했다고 한다. 

 

정리

정리해보면 올해는 지난해와 다르게 전세가가 하락하고 있는데, 

그 원인은 금리상승으로 인한 전세대출 부담과 신규아파트 입주로 전세물량이 전년대비 증가했다는 점이다. 

당분간 집주인은 시장 수요에 맞춰 월세로 맞출 것인지, 전세자금을 조금 덜 받더라도 고금리 예금을 생각하며 전세로 둘 것인지 고민이 깊어지는 시기가 될 것 같다.