[입지분석] 서울 구로구 입지 분석

[위치]

1) 인구 

인구수, 세대수를 바탕으로 상,중,하

상급(80만명 초과) / 중급(50-80만명) / 하급(50만명 미만) 

 

인구수: 약 40만명 

인구수 변화 추이 : 인구 감소하는 추세 

세대수: 약 20만 세대 

세대수 변화 추이 : 세대수 증가하는 추세 

노인인구비율 (60세 이상 기준) : 최소 20% ~ 최대 32%

 

* 서울 25개 자치구 

[부동산 지인]

https://aptgin.com/home/gin04/gin0405 

서울 구로구 인구수 변화 추이

서울 구로구 세대수 변화 추이

2) 입지 

해당권역 내 도심지까지 거리로 상, 중, 하 (지역마다 편차가 크므로 상대평가)

 

기업체 수 순위 

서울 25개 자치구 중 10위 

 

주요업무지구 거리 

BBD < CBD, GBD < YBD 

YBD : 차로 22분 / 대중교통으로 32분 

GBD : 차로 51분 / 대중교통으로 57분

CBD : 차로 52분 / 대중교통으로  56분 

BBD : 차로 51분 / 대중교통으로 1시간 30분 

 

해당권역 내 도심지인 여의도까지 20여분 정도로 중하정도에 속하는 것 같다. 

[편리]

1) 주거형태 (자치구 분석이므로 생략) 

아파트, 주상복합으로 나누어 세대수 별로 상, 중, 하

대단지 아파트 (1000세대 이상) / 중단지 아파트 (301~1000세대 이상) / 300세대 미만 아파트 

대단지 주상복합 (700세대 이상) / 중단지 주상복합 및 아파텔 (300~700세대) / 빌라, 오피스텔 및 기타 

 

2) 주거 인프라 

대형 공원, 백화점, 복합 쇼핑몰, 아파트 밀집지 (3000세대 이상)를 갖추고 있는 지 기준으로 상, 중, 하

(이름만 들어도 알 만한 공원/ 타지에서 찾아올 정도로 큰 쇼핑몰 유무) 

신도림 디큐브시티, 현대백화점 외에 대형 백화점은 구로구에서 찾아보기 힘들다. 

 

대형공원도 구로 거리공원 외에는 알기 어렵고 

 

아파트 밀집지는 ? ? ? 알아봐야 함. 

 

 

3) 교통 인프라

출퇴근의 편리성을 기준 지하철, 버스정류장, 고속도로 및 고속화도로, 도시철도 등 여러가지 종합하여 상, 중, 하

(지역마다 편차가 크므로 상대평가)

지하철은 수도권 전철 1호선, 서울 지하철 2호선, 서울 지하철 7호선 총 3개 노선이 지나간다. 

특히 1호선 구로역(경인경부 분기)과 1, 2호선 신도림역(환승량)이 중요하게 취급된다. 

광명시에 KTX 광명역이 위치해 있어 지방 도시로의 이동도 편리하다. 

향후 GTX-B(신도림역), 신안산선(구디역)이 개통될 예정이다. 

 

버스는 김포국제공항, 인천국제공항으로 향하는 공항버스 노선도 존재한다. 

 

동서로 경인로, 남북으로 서부간선도로가 있다. 

구로구는 안양천을 경계로 동부와 서부로 나뉘는데, 이를 잇는 교량이라고는 경인로의 고척교와 남부순환로의 안양교밖에 없다. 

 

 

> 생각 정리 <

출퇴근의 편리성을 따지자면 ,,, 아직 잘 모르겠다. 

타지역과의 상대평가를 통해 평가가능한 부분 같다. 

구로구에서는 주로 어디로 출근하는 지, 

그 위치까지의 대중교통과 도로는 어떠한 지를 정성적으로 파악해봐야 할 듯 하다. 

 

주 출근지역 

해당 위치까지의 대중교통 & 도로

 

4) 상업 인프라  

업무지역과 초대형 상권, 대형 전시장, 공연 경기장 유무 

https://map.kakao.com/ 

구로구의 상업지역은 3개로 구분된다. 

1) 구로구청 부근 / 2) 신도림역 부근 (디큐브시티, 테크노 마트) / 3) 오류동역 부근 

 

여의도의 더 현대 서울, IFC몰 등의 초대형 상권은 없으나 

신도림 디큐브시티 정도면 쉐라톤 호텔을 위해 찾아올 수 있을 법 하다고 생각도 든다. 아닌가? 

쨌든 초대형 상권은 존재하지 않고 중형 상권 정도인 것 같다. 

 

대형 경기장이 존재한다. 구로구 중앙부인 고척동에 고척스카이돔이 있다. 

비가 와도 경기진행이나 관람에 문제가 없기 때문에 관객도의 만족도는 높은 편이다. 

 

조사하면서 새로 알게된 사실! 주 업무지역은 용도지역 중에 공업지역을 찾아보면 된다 :) 

구로구 내에서는 

서울디지털 국가산업단지로서, 구로디지털단지 부근에 게임회사 등이 모여있는 업무단지가 위치하고 

신도림역 뒷편으로 빌딩들이 모여있는 업무단지가 주 업무단지로 파악된다. 

 

 

> 생각 정리 <

상업인프라도 역시나 상대적 평가가 필요한 부분이기 때문에 타 자치구와 비교하는 과정을 거쳐야 할 것 같다. 

 

[관심]

1) 교육환경 (학군, 학원가)

관심지역의 학원가, 초중학교 학군이 좋은 편인지 조사하여 상, 중, 하

(지역마다 편차가 크므로 상대평가)

https://hogangnono.com/

서울시 구로구임에도 불구하고 경기도 광명시 철산역 부근보다 학원가는 부족하다. 

구로구 내에서 가장 학원이 많은 동 순서는 다음과 같다.

신도림동 25개 > 개봉동 15개 > 오류동 11개 

 

 

2) 개발 가능성 

아파트 연식 및 용적률, 재개발 가능 여부에 따라 평가 

 

신축급 아파트 & 용적률 낮은 구축 아파트 / 용적률 보통 구축 아파트 / 재건축 가능성 낮은 연식 아파트 

재개발 지구 내 빌라 / 역세권 낡은 빌라촌 / 재개발 가능성 낮은 빌라 (오피스텔, 도시형 생활주택) 

 

https://land.naver.com/

우선 교통 호재는 교통인프라에서 언급했던 신안산선, GTX-B가 있다.

 

재개발 재건축 호재로는 오류동 행복주택지구, 항동공공주택지구, 천왕 국민임대주택단지가 있다. 

특히 항동공공주택지구는 5000세대에 해당하는 대단지로 이미 재개발이 완료된 단지이다. 

오류동 행복주택지구는 완공이 2027년으로 예정되어 있다. 

 

이 밖에 상업시설 준공이나 업무단지 입주 등의 호재는 지도 상에서는 알 수 없다. 

 

> 생각정리 < 

일단 네이버 부동산을 이용하여 교통호재, 재개발 재건축 호재 등만 알아보았다. 

이 밖에도 지역 커뮤니티, 네이버 카페 등을 통해서 구체적인 정보를 찾아야 한다. 

000 정비구역, 00지역 백화점 착공 등으로 착공시기를 찾아보면 대략적인 개점시기를 알 수 있다. 

 

이외에도 국토부 자료를 찾아볼 수도 있다. 

 

00동 호재로 검색하여 해당지역 공인중개사가 올린 글을 확인해볼 수도 있고, 재개발 재건축 관련 책을 찾아볼 수도 있다.