부동산 프로젝트 이해관계자 및 관련 기업

오늘은 부동산 pf 프로젝트의 이해관계자에는 무엇이 있는지, 또 어떠한 기업이 있는 지를 알아보겠습니다. 

각 이해관계자의 간단한 역할과 현재 존재하는 관련 기업들 이름 위주로 간단히 알아보겠습니다.

 

부동산 PF 프로젝트의 이해관계자는

시행사/증권사(대주단)/신탁사/자산운용사/시공사 가 주를 이루고

감정평가 법인/ 회계 법인/ 컨설팅사 등도 있습니다. 이순서로 한 번 알아보겠습니다. 

 

 

목차

1. 시행사

2. 증권사(대주단)

3. 신탁사

4. 자산운용사

5. 시공사 

 

 

시행사

부동산 개발 사업을 시작하는 주체

 

특징 

• 실질적으로 자기자본 투자
• 가장 마지막 단계에서 사업이익 향유
• 리스크 높으나, 성공 시 이익도 높음

 

업무

• 부지 확보 
• 사업비용 대출 
• 인허가 및 각종 사업관련 업무 처리 
• 시공사, 분양대행사 등 관련 업체 선정 및 관리 

 

기업

SK D&D / KT ESTATE / 신영플러스 / 이스턴 투자개발/ 네오밸류 / 플러스코리아

 

증권사 (대주단) 

부동산 개발 사업의 필요자금 조달 역할 

 

업무

• '현금흐름' 과 '상환가능성'에 적합한 사업 선별
• 개발사업의 금융주관, 투자자 모집 

트랜치별 구분 

• 선순위 : 연기금, 보험사, 대형증권사
• 중순위, 후순위 : 중소형 증권사 ,P2P 

트랜츠별 상환순서, 자금집행순서

• 자금집행순서: 후순위 > 중순위 > 선순위
• 상환순서 : 선순위 > 중순위 > 후순위
• 이자율 : 후순위 > 중순위 > 선순위

 

기업

NH투자증권 / 한국투자증권 

 

신탁사  

시행사의 사업자금을 믿고 맡기는 주체

 

신탁의 종류 

• 담보신탁: 대출물건의 명의 = 신탁사 / 신탁 후 우선수익권 발급 / 근저당과 유사 
• 관리형 토지신탁 : 대출물건 및 사업 명의, 자금 관리 = 신탁사 / 프로젝트 안정성 및 투명성
• 차입형 토지신탁 : 실질적인 시행사 역할 수행(위탁자 대신) = 신탁사 
• 책임준공형 관리형 토지신탁 : 기존 관리형 토지신탁 + 시공사 대신 책임준공까지 

신탁의 필요이유

• 시행사의 신뢰도 낮음 (자본금 적음/ 시공사 책준이나 연대보증으로도 부족/ 너무나 높은 대출비율)
• 프로젝트 단독 계좌의 필요 (자금의 투명성, 안전성)
• 시행사 이행 불능 시 시행권, 명의변경 등 다양한 문제 발생 > 사업시행자를 신탁사로 하면 사업안정성 확보
• 시공사 대신 책임준공 확약 

 

기업

한국토지신탁/ 코람코자산신탁/ 신영부동산신탁

 

자산운용사  

건물을 매입하여 리츠나 펀드형태로 투자하는 주체

 

업무 

• 건물 임대 후 생기는 임대수익금으로 매달 배당금 지급
• 개발사업 단계에서 자금 투자 진행 

기업

이지스자산운용/ 캡스톤자산운용/ 릴라이언자산운용/ 헤리티지자산운용

 

시공사  

실제 건물이 지어질 수 있도록 건축하는 주체

 

업무

• 제한된 시간 내에 건물을 완공
• 책임준공확약 

※  책임준공확약

일정기간 내 건물의 준공을 마치지 못할 경우, 대주단의 채무를 인수해준다는 역할 

 

기업

GS건설/ 롯데건설/ 포스코 건설/ DL E&C 

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부동산 pf 개발사업의 경우, 이해관계자가 많아 헷갈렸는데 이번기회로서 잘 정리해볼 수 있었습니다.