젠스타메이트 2022 하반기 상업용 부동산 리포트 분석

젠스타 메이트의 2022 하반기 상업용 부동산 리포트를 정리하여 핵심만 살펴보았습니다. 

 

목차

1. 시장여건 악화로 오피스, 물류센터는 후퇴기 침체기 

2. 오피스는 여전히 GBD, 물류센터는 수도권 중앙

3. 호텔은 회복기에 진입, 다만 실제 투자 확대는 미지수 

4. 금융비용 상승에 따른 수익률 저하 발생 

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시장여건 악화로 오피스, 물류센터는 후퇴기 침체기 

상반기와 대조적으로 상업용부동산 전반에 걸친 부정적 답변이 다수 있었으며, 오피스 및 물류센터의 후퇴기 침체기가 전망되었습니다. 따라서, 부동산 가치에 대해 현재 상태가 유지될 것이라는 답변이 우세하며, 특히 물류센터, 리테일, 임대주택 등의 소폭 하락세가 있을 것이라는 답변이 있었습니다. 리테일 및 호텔의 경우 코로나 회복에 따른 기대감이 있어, 호텔의 경우 회복기라는 전망이 우세하며 리테일에 대한 회복기 의견도 다소 상승했습니다. 금리 인상에 따른 전반 섹터의 임대료 인상이 동반될 것으로 예측하는 가운데, 오피스 및 물류센터의 임대료 인상에 대한 긍정적인 평가가 다수였고, 특히 오피스 임대료 인상에 대한 긍정적인 답변이 94% 이상이었습니다. 오피스를 제외하고는 물가 상승으로 인한 공실률 상승이 우려되며 특히 리테일, 호텔, 및 물류의 공실 증가에 대한 우려가 응답 되었습니다. 금리 인상으로 인한 투자 유보에 대한 답변이 매우 높았으며, 투자 전략으로는 기존과 동일하게 코어 자산 및 밸류애드 자산에 대한 투자를 선호했습니다. 2022년 하반기 투자계획에 대해 현재 수준 유지 또는 축소 할 것이라는 답변이 가장 많았으나, 오피스의 경우 투자를 확대할 것이라는 의견도 있습니다. 

 

 

 

 

오피스는 여전히 GBD, 물류센터는 수도권 중앙 

 오피스 투자 지역은 GBD에 대한 선호도가 월등히 높으며, CBD , YBD, 판교 , 기타권역 순으로 선호도가 높았습니다. 반면, 지방광역시 오피스 물건에 대한 선호도는 매우 낮은 것으로 응답 되었습니다. 오피스의 경우 선호하는 임차인은 금융 및 보험업, 정보통신업, 전문과학 및 기술서비스업으로 답변되었습니다. 호텔 투자 지역의 경우 강남구 소재 호텔에 대한 선호도가 가장 높게 나타났으며, 중구 및 종로구, 제주, 강원, 마포구가 그 뒤를 이었습니다. ESG 규제로 인한 투자 영향에 대한 의견은 여전히 분분 하나, Capex등 추가 비용소요로 인한 투자 수익률 저하에 대한 우려는 높게 나타납니다. 기술적 이해도 필요로 투자 난이도 상승이 그 다음으로 영향을 미치는 것으로 답변되었고, 규제에 맞지 않는 자산들에 대한 투자 기회의 축소에 대해서는 과반 이상이 영향이 없는 것으로 답변했습니다. 

 

 

 

 

 

 

호텔은 회복기에 진입, 다만 실제 투자 확대는 미지수 

 COVID-19 발생 이후, 침체기/후퇴기로 판단이 지속되었던 호텔 섹터에 대해 80%가 회복기에 진입한 것으로 판단됩니다. 이전 두 차례 조사에서 100%가 호황기로 판단하였던 물류센터에 대해 27%가 후퇴기로 판단하여 부정적인 의견이 대두된 것이 금번 설문 조사에서 가장 큰 변화입니다. 다만 호텔 섹터에 대한 긍정적인 판단에도 실제 투자를 확대하겠다는 의견은 13%에 불과하였으며 여전히 물류센터, 멀티패밀리, 데이터센터에 대한 섹터 선호도가 높은 편입니다. 호텔, 멀티패밀리에 대한 자산 가치 상승을 전망한 의견이 60%에 이르렀으며, 오피스의 자산 가치 상승을 전망한 의견은 13%에 불과합니다. 모든 섹터의 임대료가 현재 수준 이상을 유지할 것으로 예상하며, 물류센터, 멀티패밀리의 임대료 상승 가능성을 가장 높게 평가합니다. 최근 기업들의 하이브리드 근무제는 임대료보다는 오피스 수요에 부정적인 영향을 미치고 있는 것으로 판단됩니다. 

 

 

 

 

금융비용 상승에 따른 수익률 저하 발생 

응답자의 93%는 수익률 저하가 금리상승의 가장 큰 영향이라고 응답하였으며, 60%는 목표수익률도 상향 조정된 것으로 응답되었습니다. 금리 상승에 따라 자산 가격 조정이 있을 것으로 예상하는 의견이 67%를 기록했고, 밸류애드나 재간접 투자를 선호하는 전략으로 응답하였으며, 투자 방식으로 직접 투자에 대한 선호도가 하락하였습니다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코의 투자 선호가 회복되었으며, 엔저에도 도쿄보다는 런던이나 프랑크푸르트에 대한 선호가 여전히 강세입니다. 금리 상승에도 선순위 대출에 대한 기대 수익률(Net IRR)이 4~5% 수준이라는 응답이 53%로 가장 높은 것이 특징적이며, 에쿼티(보통주)에 대한 기대 수익률은 10% 이상이 73%로 조사되었습니다. 

 

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이상으로 젠스타메이트 2022 하반기 상업용 부동산 전망을 살펴보았습니다. 

어려운 시장 환경에서도 원하시는 투자 목표 및 성과 꼭 달성하시기를 기도합니다.